知らないと後悔する
注文住宅の土地探しの
チェックポイント

理想の家を建てるために欠かせない「土地」。どんなに良い家を設計しても、その土台となる良い土地が見つからなければ、理想の家は完成しません。ここでは、これからマイホームを建てようと考えている人に向けて、家を建てる時に悩んでしまう土地探しにおいて最初にすべきポイントから、土地を探す方法、スケジュールなどを紹介していきます。土地探しで失敗したくない人は多いと思いますので、ぜひ参考にしてみてください。

注文住宅の土地探しから
完成までの流れ

注文住宅は、家のデザイン（設計）、土地（場所）、予算などすべて自分たちの希望に合わせて自由に建てられるのが一番のメリットです。そのため、既に住宅が完成している分譲住宅、建売住宅、マンション購入では行わないことも決めなければなりません。注文住宅を建てる人の場合、準備段階から完成までどんな流れで進めて行くのがいいのでしょうか。大まかな流れは次の通りです。

注文住宅を建てる際に決めるべき大きな項目は、「予算」「土地」「建築会社」の3つです。この3つが決まらなければ、契約を結んだり、ローンを組んだり、家を建てたりすることができません。予算を決めるのは大前提として、「土地探しと建築会社、どちらを先に決めたら良いのでしょうか？」。次項で詳しく解説します。

土地探しは建築会社は並行して行う

「土地探し」と「施工会社」どちらを先に決めるべきか？という悩みに対しての答えは「並行して行う」が正解です。その理由は次の2つあります。

注文住宅を建てる時、住宅ローンを組むのが一般的です。住宅ローンは「住宅（家）を購入するためのローン」ですので、建築会社が決まっていないと土地だけで融資を受けるのは難しいでしょう。土地を先に購入し、その費用を先行して融資してもらうこともできますが、その場合も建設会社の「見積書」や「図面」の提出を求められます。

したがって、建築会社が決まっていないと、理想の土地が見つかっても購入できないという状態になってしまいます。また、「絶対にこの土地が良い」と早めに手付金を支払っておいたのにも関わらず、その土地に住宅を建てる建築会社が決まらないせいで、猶予期間が過ぎて土地の契約解除を求められ、先に支払っていた手付金の返金もないということも起こりえます。

これらの理由から、土地探しと建築会社探しは「並行して行う」のが理想といえます。しかし、同時に進めていくのが、なかなか難しいという人もいると思いますので、その場合は「先に建築会社」を決めた上で、土地探しや相談をしながら進めていくと良いでしょう。

そもそも家が建てられる土地？

当たり前ですが、そもそも「家（住宅）を建てられる土地」でなければ、その土地を購入しても家を建てることはできませんよね。家を建てるには、原則として「幅員4m以上の道路に2m以上接している土地」であることが建設の条件です。もし道路が4m未満の場合は、不足している分を宅地から削られることになりますので注意しましょう。
また、土地と一口に言っても「宅地（家用）」「田んぼ用」「畑用」「山林用」「雑種用（宅地や農地、駐車場なども可）」があります。基本ですが家を建てるためには「宅地」を探しましょう。

住みたい土地の用途地域に
指定されている？

土地には用途を定めた「用途地域指定」というルールがあります。用途地域とは、計画的な市街地を形成するために、用途に応じて13区分されています。用途地域によって、建物の種類、大きさなどに制限がされることになるのです。

用途地域の種類

13区分されている用途地域を
大きく分けると3つあります。

マイホーム探しの場合、確認するべきなのは「住居系」の8区分です。理想とするマイホームの場所を想像したり、予算を決めたりした上で用途地域についても確認すると良いでしょう。また、詳しい内容は施工会社や不動産会社のプロに聞くのが一番です。

より詳しい用途地域の種類と内容を知りたい方はこちらの表を確認ください。

＜用途地域の種類一覧表＞

土地周辺の
生活環境はどうなっている？

どんなに良い土地でも、生活環境が良くなければ、購入してから後悔する可能性があります。自分たちのライフスタイルに合わせて、理想の生活環境を考えましょう。考えるためのヒントとしては、次のようなことが挙げられます。

この他にも、自分たちが理想とするマイホームによって確認しておくべき生活環境が異なります。基本的な部分を網羅しながら、自分たちのライフスタイルを想像して話し合い、気のなる土地の周辺を確認してみましょう。

地盤はしっかりしている？

土地を選ぶ際に気にするべきポイントとして「地盤」が挙げられます。様々な災害に見舞われやすい日本。特に鹿児島県では、台風や豪雨対策も求められています。良いと思った土地でも、肝心の地盤がもろかった場合、災害時の様々なリスクが考えられるのです。地盤について考え、調べた際には以下のようなポイントや方法を試してみましょう。

土地の日当たりや風通しは？

理想のマイホームを建てるには、家の設計やデザイン、生活環境だけではなく「日当たりや風通し」も気にすべきポイント。日当たりや風通しを考えると「東と南が道路になった角地で、東西に長い土地」が理想です。とはいえ、このタイプの土地は、人気の一角となるため価格も高くなりがち。完璧な土地でなくても、建物の配置や設計で改善できることも沢山ありますので、ベストでなくてもベターな土地を探す方が良いでしょう。

注文住宅の土地を探す方法

いざ土地探しをはじめようと思っても、どうやって探したらいいのか？と思う人もいるのではないでしょうか。土地を探す方法には「インターネット」「自分で歩く」「プロに相談する」の3つがあります。それぞれの探し方を見ていきましょう。

インターネットサイトから探す

最も手軽に始められる土地探しが、インターネットにある不動産のポータルサイトから探す方法です。希望のエリアや予算などが決まっていれば、探したい条件を入力して検索すればOK。今すぐにでも始められるというメリットがある一方…。あまりに情報量が多いことから、どれが本当に良い土地なのかわからず、気付けば土地が売れている…というデメリットもあります。

自分の足で探す

実際に売られている土地を自分の足で探す方法もあります。気になるエリアに足を運び「売地」などと書いてある看板を探してみましょう。実際に自分の目で土地を見たり、周辺環境も確認したりできるので納得できるはずです。しかし、予備知識や情報がない状態で探すと、やみくもに歩くことになり時間や労力をかなり消費することになるので気長に探す人におすすめです。

土地探し＆家作りが相談できる
建築会社に相談する

はじめて土地探しをするのであれば、やはり自分たちだけで探すよりも、「土地探しと家作りを両方相談できる建築会社」する方が効率的です。建築会社であっても土地探しから手伝ってくれるところもあります。そうした会社にはたくさんの土地情報が集まっており、こちらの希望を相談すれば、それに合わせた土地を提案してくれます。建築会社には全国展開しているハウスメーカーや、創業時から地元地域で家作りを手伝っている建築会社があります。最初に建築会社を決めれば、「土地」も「家」も両方のことを相談しながら進められるので安心です。

土地にかける予算を決める

マイホームを建てる際に、家の予算だけではなく「土地の予算」も決めておきましょう。注文住宅にかかる費用には、住宅建築費と土地購入費があり、その合算が予算となります。土地の費用と住宅の費用の割合は、土地の立地環境、住宅スペックによって違うため、大まかな全体像を考えてから、それぞれの予算を決めると良いでしょう。

ちなみに、住宅ローンでよく使われる「フラット35」利用者の調査結果（2019年度版）によると、住宅建築費と土地購入費の相場は、全国平均では2777万円（住宅建築費）、1335万円（土地購入費）となっています。鹿児島の場合では、2,674万円（住宅建築費）、625万円（土地購入費）となっております。予算を決める時の参考にしてみてください。

※出典元：フラット35利用調査（2019年度）

土地を買う・注文住宅を建てる時
の支払いスケジュール

いよいよ「土地を買う」となった時の支払いスケジュールも事前に確認しておきましょう。

土地と住宅の支払いに関する大まかなスケジュールは上記の通りです。特にここで確認しておきたいのが「1.土地の購入時の支払い」について。

土地を購入するには、土地の売買契約時に「手付金」として土地購入費の10％程度を支払う必要があります。ちなみに「手付金」は、契約から引き渡しの間に買主の都合でキャンセルした場合戻らないので注意が必要です。

また、その他にも土地の売買契約に支払う諸費用として「印紙税」「仲介手数料（仲介会社を通す場合）」「登記費用」なども用意しなければなりません。さらに、土地と同時に建物を注文住宅で建築する場合、土地代金は着工前に購入した不動産会社や施工会社に全額決済するのが一般的。これを「残金決済」と言います。詳しい残金決済の方法は担当営業などと確認しておくと安心です。